【典型案例分享】如何认定抵押权预告登记具有优先受偿效力

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中国农业银行某支行诉来安某房地产开发有限公司、张某某借款合同案

 

​      【关键词】民事 借款合同 阶段性保证责任 预告抵押登记 失效

 

      【案件索引】

       一审：安徽省来安县人民（2021）皖1122民初4028号民事判决书

       二审：安徽省滁州市中级人民（2022）皖11民终231号民事判决

 

      【裁判要旨】

       预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。

       人民在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。

 

      【关联法条】

       《民法典》第221条  当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

        预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

       《民法典担保制度解释》第52条  当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

       当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

 

      【基本案情】

　　2019年3月21日，贷款人农业银行某支行，与借款人、抵押人张某某，保证人某房地产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：张某某为购买来安县汉河新区房产，向农业银行某支行按揭贷款53万元。本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，某房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。张某某以案涉房产向农业银行某支行按揭贷款提供抵押担保，并办理了商品房抵押预告登记。合同约定了因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用。

　　2019年4月3日，农业银行某支行出具的《借款凭证》载明：放款金额53万元，贷款期限30年，执行利率5.88%，逾期利率8.82%，借款人张某某。2020年9月4日，某房地产公司为案涉房产办理了建筑物所有权首次登记，但至今房产未办正式抵押登记手续。后张某某违约未按时归还贷款本息。2021年7月19日，农业银行某支行支付安徽某律师事务所律师费1000元。

　　原告中国农业银行某支行（以下简称农业银行某支行）诉称：2019年3月21日，农业银行某支行与来安某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）、张某某签订《个人购房担保借款合同》，合同约定:贷款金额53万元，期限30年。某房地产公司在办妥抵押登记手续两年内承担阶段性保证责任，如借款人违约，贷款人有权提前行使担保权，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等条款。农业银行某支行依约于2019年4月3日向张某某发放贷款53万元。张某某于2019年4月8日办理了预购商品房抵押登记手续。后张某某违约未按时归还贷款本息，截止至2021年6月20日，累计已拖欠贷款本息537045.42元。为此，请求判令：1.判令张某某偿还其借款本息537045.42元，以后的利息按照合同约定计算至本息还清为止；2.农业银行某支行对案涉不动产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.某房地产公司、张某某支付其律师费1000元；5.某房地产公司、张某某承担本案诉讼费用。

 

      【裁判结果】

       安徽省来安县人民于2021年11月10日作出安徽省来安县人民（2021）皖1122民初4028号民事判决：一、张某某偿还农业银行某支行借款本金519190元及相应的利息；二、某房地产公司对张某某上述借款及利息承担连带清偿责任；三、张某某、某房地产公司支付农业银行某支行律师费1000元；四、驳回农业银行某支行的其他诉讼请求。宣判后，某房地产公司以其不应承担连带清偿责任为由，提起上诉。安徽省滁州市中级人民于2022年3月29日作出（2022）皖11民终231号民事判决：驳回上诉，维持原判。

 

      【裁判理由】